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Muchos propietarios que tienen una vivienda hipotecada, cuando se plantean venderla, lo primero que se preguntan es: ¿Se puede vender una vivienda con hipoteca?. Siguiendo los pasos correctos, si es posible vender una vivienda con hipoteca. Te comentamos los aspectos fundamentales a tener en cuenta.

Primeros pasos para vender una vivienda hipotecada

Antes de vender una casa con hipoteca, es aconsejable acudir al banco para informarse sobre la cantidad pendiente de pago y los gastos que se deben asumir por la cancelación de la misma.

Además de la comisión por cancelación anticipada de la hipoteca y los gastos correspondientes de Notaría y Registro de la Propiedad, si existe un incremento patrimonial por vender a un precio superior al de compra, el mismo estará sujeto a impuestos en su declaración del I.R.P.F. Esto se puede evitar, en el caso de que la vivienda transmitida sea la residencia habitual y ese dinero se reinvierta en otra primera residencia en el plazo máximo de dos años. Si eres mayor de 65 años, no tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual. El incremento patrimonial por la transmisión de las segundas residencias siempre está sujeto a impuestos.

Otro gasto que se debe tener en cuenta antes de vender una casa con hipoteca es la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión.

Cancelación del préstamo por venta de vivienda

En el mismo acto de firma de la compraventa, el propietario del inmueble presenta un certificado de deuda pendiente con los intereses calculados al día de la firma expedido por el banco. La parte compradora abona esa cantidad directamente a la entidad bancaria mediante una transferencia vía Banco de España (O.M.F.), por lo que en el mismo acto la hipoteca queda liquidada económicamente. Para la cancelación registral de la misma hipoteca, un gasto que corresponde a la parte vendedora, el comprador retiene una cantidad suficiente al vendedor (1.000 € – 1.500 €) para efectuar estos trámites y cubrir el gasto.

La cantidad que reste de liquidar la hipoteca y la provisión de fondos para la cancelación registral de la misma es la que se entrega al vendedor en el acto de la compraventa.

El comprador se subroga en nuestra hipoteca

Mediante la subrogación del préstamo hipotecario es posible vender la casa y trasladar la deuda al comprador del inmueble. Tanto el vendedor como el comprador deberán acudir a la entidad donde esté firmado el préstamo y pedir la subrogación de la hipoteca. Después de un estudio al comprador para evitar riesgos de impagos, si la entidad lo aprueba, se llevará a cabo el cambio de titularidad de la hipoteca.
Esta es una de las fórmulas más sencillas para deshacernos de una vivienda hipotecada, ya que no tendremos que asumir gastos de cancelación.

Solicitar una hipoteca con doble garantía

Cuando no contamos con un capital inicial que cubra ese 20 o 30% del valor de la vivienda a adquirir, algunas entidades bancarias ofrecen la posibilidad de acceder a los préstamos hipotecarios de doble garantía.Esta opción es la más adecuada si necesitamos desplazarnos con urgencia y comprar una nueva vivienda. Este tipo de préstamos, además de solicitar el 80% de la hipoteca sobre la vivienda que se va a comprar, permiten garantizar el 20% restante aportando otro inmueble como garantía (puede ser propio o de un tercero).

Esta hipoteca grava la vivienda nueva en la que vamos a vivir y absorbe la hipoteca inicial que tenía el primer inmueble. Con la venta de la anterior vivienda se liquida la parte de la hipoteca que grava el mismo, quedando únicamente la carga sobre el nuevo inmueble.

Si vendes una vivienda con hipoteca, en Navacasa te asesoramos en todo el proceso para que no tengas complicaciones. Contacta con nosotros