La venta de una vivienda no supone solo recibir dinero, también produce gastos y entre ellos están los impuestos. Al valorar la transacción, se recomienda conocer la cantidad que nos va a originar estos impuestos. En Navacasa ayudamos a nuestros clientes a conocer los impuestos que tiene que pagar por la venta de su vivienda, te explicamos en qué consisten cada uno de ellos.
El IRPF
Con la venta de un inmueble también se debe de pagar en función de la ganancia patrimonial originada por la transacción. El IRPF se paga en la declaración de la renta del año siguiente a la operación de venta.
La ganancia patrimonial en la venta de una vivienda se obtiene cuando hay un beneficio económico en esta operación, cuando se vende por más dinero que el que se pagó al comprar la vivienda.
Sin embargo para calcular este impuesto no solo se tiene en cuenta el valor de compra y venta, hay que calcular el valor de transmisión restando los tributos y gastos requeridos por la propia operación. Por otro lado hay que determinar el valor de adquisición que consiste en el dinero que haya pagado el vendedor en el momento de comprar la propiedad junto con los tributos, gastos de la compra y lo invertido en mejoras a la vivienda. También hay que restar al calcular el valor de adquisición, las eventuales amortizaciones, como beneficios fiscales si se ha tenido la vivienda en alquiler.
Si el valor de transmisión es superior al de adquisición, se considera que hubo ganancia patrimonial y, en ese caso, se aplica el IRPF. Si por el contrario, el valor de adquisición fue mayor que el de transmisión, no hay ganancia patrimonial y no implicará el pago de este impuesto.
Quedan exentos de IRPF en los siguientes casos::
- Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual. Se ahorra el IRPF aunque no compre otra vivienda para que sea la habitual
- El vendedor es mayor de 65 años y, aunque lo que vende no sea su vivienda habitual, utiliza el dinero obtenido en contratar una renta vitalicia.
- La casa o el piso que se vende es la vivienda habitual y todo el dinero se reinvierte en otra vivienda que también será la habitual. Si no se reinvierte todo el dinero, solo una parte, se tributa al IRPF sobre un porcentaje equivalente de la ganancia patrimonial.
- La vivienda se entrega como dación en pago.
¿Cuál es el plazo para reinvertir en vivienda habitual?
El plazo para reinvertir el importe obtenido en la venta deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un plazo no superior a 2 años.
Si la reinversión no se produce en el mismo año de la enajenación, el contribuyente está obligado a hacer constar en la declaración de la Renta lo que se obtenga de ganancia patrimonial su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
La plusvalía municipal
Si en el transcurso de tiempo que pasa entre la compra de una vivienda, y su posterior venta, se produce un aumento de valor del terreno donde está edificada la misma, este incremento de valor es percibido por las entidades locales como un beneficio para el vendedor, es lo que se conoce como plusvalía municipal.
El nuevo real decreto ley publicado el día 9 de noviembre de 2021, establece dos opciones para determinar la cuota tributaria que el vendedor podrá elegir para aplicarse la más beneficiosa. En concreto, el contribuyente podrá optar por calcular el importe por el resultado objetivo de multiplicar el valor catastral por unos nuevos coeficientes que tendrán en cuenta la realidad inmobiliaria o podrán decantarse por el cálculo a través de una ganancia real, con la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición.
La nueva normativa no tendrá efectos retroactivos, es decir, no se podrá aplicar a hechos imponibles que todavía no se hayan devengado, esto es, a transmisiones ya realizadas, pero que todavía no hayan sido liquidadas, autoliquidadas o declaradas.
Puedes acceder Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a través de este enlace.
El impuesto sobre bienes inmuebles
El impuesto sobre bienes inmuebles lo pagan cada año los propietarios de inmuebles, pero al vender, el importe a pagar de ese año lo podemos repartir con el comprador, según el tiempo en cada uno ha tenido la propiedad del piso.
Por ejemplo, si la venta se concreta el 1 de mayo, el vendedor pagará lo correspondiente del IBI hasta el 1 de mayo y el comprador lo restante.
En Navacasa te ayudamos con el cálculo de los impuestos al vender tu vivienda con nosotros para no tener problemas legales. Desde 2008, hemos ayudado a cientos de familias en la venta de sus viviendas y, a otras tantas, a encontrar su nuevo hogar. Contacta con nosotros