Exceso de cabida
Hoy te vamos a hablar sobre una de las incongruencias más comunes en el derecho inmobiliario en España, el exceso de cabida. Es un error que se suele dar en muchas ocasiones y que puede condicionar que compremos una casa o que a la hora de que nos concedan un préstamo haya ciertos problemas.
A continuación, te vamos a explicar qué es exactamente el exceso de cabida y cómo solucionarlo en caso de encontrárnoslo.
¿Qué es el exceso de cabida?
Se trata de un procedimiento para corregir el tamaño de la finca que se encuentra inscrito en el Registro de la propiedad. cuando éste es inferior a la superficie real de la vivienda. Ejemplo: si una vivienda está registrada con 100m2, pero realmente tiene 140m2, el propietario tendrá que tramitar un exceso de cabida.
El expediente para rectificar el exceso de cabida está regulado en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, y forma parte del Título VI dónde se legisla sobre la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica.
Para evitar esta discrepancia de datos entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, se tendrá primero que rectificar la superficie real en el Catastro, aportando una representación gráfica del inmueble, para después subsanar el error en el Registro de la Propiedad a través de una certificación catastral (si la diferencia es menor al 10%) o un expediente de dominio (si la diferencia es mayor al 10%).
¿A qué se debe esta incongruencia?
Los motivos por los que se produce un exceso de cabida, pueden ser producidos por:
– Se ha ampliado la vivienda (buhardilla, cierre terrazas, nuevas plantas enteras, semisótanos etc..) sin que el proyecto de ampliación se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
– Alteración ilegal: Una modificación mal hecha a conciencia sobre los límites del inmueble, algo que a términos jurídicos, podría considerarse ilegal.
– Una medición incorrecta: en algunos casos de viviendas muy antiguas o fincas rústicas, las herramientas que se utilizaron para la medición de la propiedad eran antiguas u obsoletas, por tanto, la medición real puede ser bastante imprecisa.
– Un cálculo inexacto de las lindes: en algunas viviendas o fincas, es posible que al realizar la medición, su perímetro no estuviera bien delimitado y/o definido, o bien puede que haya cambiado con los años, debido al terreno.
En la Sierra de Guadarrama hay infinidad de viviendas que cumplen esta condición y hay que valorar cada caso en particular para saber si merece la pena o no la regularización de superficies. En algunos casos, la diferencia entre el valor de mercado del inmueble y el valor de tasación hipotecaria difiere tanto que condiciona sobremanera la venta del mismo. En otras ocasiones, el caso concreto puede iniciar un proceso tortuoso que puede llevar más de un año.
En Navacasa contamos con un equipo de experto y un departamento jurídico para asesorarte y darte la mejor solución para tu caso concreto. Para que puedas vender obteniendo el máximo precio de mercado sin problemas legales.
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