Heredar una vivienda puede ser una bendición, pero también una fuente de dudas, trámites y decisiones importantes. En muchos casos, los herederos se enfrentan a la pregunta más común: ¿cómo se vende una casa heredada y qué pasos hay que seguir para hacerlo correctamente?
En este artículo te explicamos todo el proceso paso a paso, desde la aceptación de la herencia hasta la venta definitiva del inmueble, incluyendo los impuestos y documentos necesarios.
1. Aceptar la herencia
El primer paso antes de poder vender una vivienda heredada es aceptar formalmente la herencia. Hasta que no se realiza este trámite, los herederos no son propietarios legales del inmueble.
Existen dos formas de aceptación:
- Pura y simple: el heredero acepta todos los bienes y deudas del fallecido.
- A beneficio de inventario: el heredero acepta los bienes, pero limita su responsabilidad en caso de que existan deudas.
La aceptación se realiza ante notario mediante una escritura pública. Una vez firmada, la vivienda pasa a ser oficialmente de los herederos.
Consejo: Si hay varios herederos, todos deben aceptar la herencia para poder continuar con el proceso de venta.
2. Pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal
Tras aceptar la herencia, el siguiente paso es cumplir con las obligaciones fiscales.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Este impuesto grava la transmisión de bienes por herencia. Su importe varía según la comunidad autónoma y el grado de parentesco con el fallecido (no es lo mismo heredar de un padre que de un tío).
El plazo habitual para abonarlo es de seis meses desde la fecha de fallecimiento, aunque puede solicitarse una prórroga.
Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos)
Este impuesto se paga al ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda y grava el incremento del valor del terreno desde que el fallecido la adquirió.
Si se va a vender la casa, suele ser recomendable liquidar la plusvalía antes de la escritura de compraventa.
Consejo: Guarda los justificantes de ambos pagos, ya que serán necesarios en el momento de la venta.
3. Poner la vivienda a nombre de los herederos
Una vez aceptada la herencia y abonados los impuestos, es necesario inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
Para ello se presenta:
- La escritura de aceptación de herencia.
- Los justificantes del pago de los impuestos.
Desde ese momento, la casa figura oficialmente a nombre de los nuevos propietarios, lo que les permite vender, alquilar o realizar cualquier gestión sobre ella.
4. Llegar a un acuerdo entre herederos
Si hay varios herederos, será necesario que todos estén de acuerdo en vender la propiedad. En caso contrario, no se puede realizar la operación.
Las opciones más comunes son:
- Venta conjunta: todos los herederos venden el inmueble y se reparten el dinero según su porcentaje.
- Compra de la parte de otro heredero: uno o varios herederos compran la parte de los demás.
- Reparto de bienes: si hay varios inmuebles, se asignan entre los herederos según el valor.
Si no hay acuerdo, cualquier heredero puede solicitar una extinción de condominio o acudir a un procedimiento judicial de división de herencia.
5. Preparar la casa para la venta
Una vivienda heredada puede llevar tiempo vacía o necesitar mejoras. Antes de ponerla en el mercado, es importante hacer una puesta a punto:
- Limpieza general y retirada de objetos personales.
- Reparaciones básicas (pintura, grifos, iluminación).
- Pequeñas mejoras estéticas para aumentar el atractivo.
En algunos casos, un servicio de home staging (puesta en escena inmobiliaria) puede ayudar a vender más rápido y a mejor precio.
6. Reunir la documentación necesaria
Para vender una vivienda heredada, necesitarás tener toda la documentación en regla:
- Escritura de aceptación de herencia.
- DNI de los herederos.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de eficiencia energética.
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Recibos de comunidad y suministros al día.
Contar con todos estos documentos agiliza el proceso y evita retrasos en la firma.
7. Tasar o valorar la vivienda
Antes de fijar un precio, es recomendable solicitar una valoración profesional o una tasación.
Esto permite:
- Conocer el valor real del inmueble según el mercado.
- Evitar precios demasiado altos o bajos.
- Servir como base en caso de venta entre varios herederos.
Las agencias inmobiliarias locales suelen ofrecer valoraciones gratuitas y sin compromiso, especialmente si gestionan la venta.
8. Vender la vivienda
Con todos los documentos listos y el precio definido, llega el momento de poner la casa a la venta.
Puedes optar por vender por tu cuenta o a través de una agencia inmobiliaria, que se encargará de:
- Hacer fotografías profesionales.
- Publicar anuncios en portales inmobiliarios.
- Filtrar interesados y realizar visitas.
- Negociar el precio final.
- Coordinar la firma en notaría.
En zonas con alta demanda, como las áreas metropolitanas o de montaña, una agencia puede ayudarte a conseguir compradores más rápido y con mayor seguridad jurídica.
9. Firma de la escritura de compraventa
Una vez hay comprador, se firma un contrato de arras (compromiso de compra) y posteriormente la escritura de compraventa ante notario.
En este momento, el comprador paga el precio acordado y los herederos entregan las llaves.
Tras la venta, conviene guardar la documentación y los justificantes de impuestos para futuras declaraciones fiscales.
10. Declaración del beneficio en el IRPF
Por último, si el valor de venta es superior al valor que tenía la vivienda en la herencia, puede existir una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF.
No obstante, en muchos casos el valor de mercado apenas varía, por lo que la tributación suele ser mínima o incluso inexistente.
Vender una casa heredada implica varios pasos —legales, fiscales y emocionales—, pero siguiendo el proceso adecuado se puede realizar de forma segura, rápida y sin complicaciones.
La clave está en:
- Aceptar correctamente la herencia.
- Pagar los impuestos en plazo.
- Poner la vivienda a nombre de los herederos.
- Contar con asesoramiento profesional para la venta.
En Navacasa te acompañamos en todo el proceso, desde la aceptación de herencia hasta la firma en notaría. Nos ocupamos de la documentación, la valoración del inmueble y la gestión de la venta, para que tú solo tengas que preocuparte de lo importante.